Kapitel 1 Einführung

1.1 Gegenstand und Ziel des Methodenberichts

Die Stadt Wolfsburg hat im Jahr 2023 den ersten qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erstellt. Gem. § 558c Abs. 4 BGB ist die Stadt Wolfsburg als Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Der Mietspiegel spiegelt die ortsüblichen Mieten wider, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Gegenüber dem einfachen Mietspiegel wird bei einem qualifizierten vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Ziel eines Mietspiegels ist es, eine verlässliche und für die Gültigkeitsdauer des Mietspiegels fortwährende Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu schaffen - insbesondere bei Mieterhöhungsverlangen und der Gestaltung von Neuvertragsmieten. Der Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

Im Rahmen des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG), am 01.07.2022 in Kraft getreten, wurde die Bundesregierung ermächtigt eine Rechtsverordnung mit näheren Inhalten von Mietspiegeln, dem Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung zu erlassen. Bei einem Mietspiegel, der die Anforderungen dieser nach § 558c Abs. 5 BGB erlassenen MsV vom 28. Oktober 2021 an qualifizierte Mietspiegel erfüllt, wird angenommen, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Der Nachweis über die Einhaltung der Vorschriften der Mietspiegelverordnung (MsV) erfolgt durch ausführliche Erläuterungen in diesem Methodenbericht zum Wolfsburger Mietspiegel 2024. Die aus den § 8 Abs. 4 i. V. m. § 9 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 11, § 12 Abs. 3, § 14 Abs. 2, § 16 Abs. 4, § 19 Abs. 5 und § 20 MsV hervorgehenden Dokumentationspflichten werden erfüllt. Zudem ist Transparenz ein wesentliches Element des Arbeitens nach wissenschaftlichen Grundsätzen. Die vorliegende Dokumentation macht alle Prozessschritte der Erstellung nachvollziehbar und wird zusätzliche Erläuterungen geben, die über die Mietspiegelbroschüre hinausgehen.

Als zusätzliche Hilfestellung wurde vom Gesetzgeber die Neufassung der Broschüre „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln” des BBSR angekündigt. Die Veröffentlichung war ursprünglich für Januar 2023 angekündigt. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Methodenberichts lag jedoch immer noch keine aktualisierte Fassung der Broschüre vor, sodass ausschließlich die bisherige Fassung aus 2020 vorlag. Zu Aspekten, wie der Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale, die im Rahmen der Mietspiegelreform 2021 Eingang in die Mietspiegelverordnung gefunden haben, gibt es dort jedoch keine Hinweise.

§ 558d Abs. 1 BGB ermöglicht verschiedene Formen der Anerkennung des Mietspiegels. Aus der Begründung zum Entwurf des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG-E; Drucksache 19/26918) geht hervor, dass die Erfüllung der inhaltlichen Anforderungen der Mietspiegelverordnung (MsV) in Kombination mit der Zustimmung durch die Interessenvertretungen oder der nach Landesrecht zuständigen Behörde (Rat der Stadt Wolfsburg) zur Anerkennung genügt. Erfolgt die Zustimmung von allen drei Seiten (Mieter- und Vermieterseite sowie Rat der Stadt Wolfsburg) wird eine erhöhte Vermutungswirkung gem. § 558d Abs. 3 BGB erreicht. Es wird vermutet, dass die im Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Vermutungswirkung bewirkt, dass im Streitfall die Beweislast, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, auf Klägerseite liegt. Der qualifizierte Wolfsburger Mietspiegel 2024 wurde gem. § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB am 27.09.2023 im Arbeitskreis Mietspiegel von den Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterseite, dem Mieterverein Wolfsburg e.V. sowie Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung e.V., als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Alle anderen Mitglieder des Arbeitskreises haben den qualifizierten Mietspiegel 2024 für die Stadt Wolfsburg befürwortet. Gem. § 4 Nr. 12 Allgemeine Zuständigkeitsverordnung für die Gemeinden und Landkreise zur Ausführung von Bundesrecht (AllgZustVO-Kom) wurde die Stadt Wolfsburg als nach Landesrecht zuständige Behörde bestimmt. Entsprechend hat der Rat der Stadt Wolfsburg in seiner Sitzung am 06.12.2023 mit Zustimmung zur Vorlage 2023/0696 den qualifizierten Mietspiegel 2024 der Stadt Wolfsburg ebenfalls anerkannt.

1.2 Organisatorischer Rahmen und Vorgaben

Die Abteilung Statistik und Stadtforschung (im folgenden auch Statistikstelle) im Referat Daten, Strategien, Stadtentwicklung der Stadt Wolfsburg ist verantwortlich für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegel 2024. Fachlich begleitet wurde der Erstellungsprozess durch den Arbeitskreis Mietspiegel. Die intensive Einbindung insbesondere der Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterseite im Arbeitskreis Mietspiegel soll maßgeblich zur Akzeptanz des Mietspiegels in der Anwendungspraxis beitragen. Der Rat der Stadt Wolfsburg wurde über den Strategieausschuss über den Projektfortschritt informiert.

Abbildung 1.1: Beteiligte der Mietspiegelerstellung.

Der Arbeitskreis Mietspiegel setzt sich aus stimmberechtigten und nicht stimmberechtigen Mitgliedern zusammen. Die stimmberechtigten Mitglieder sind gem. § 558d BGB die Interessenvertreter der Mieter- und Vermieterseite: der Mieterverein Wolfsburg e.V. sowie Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung e.V.. Aufgrund der erstmaligen Erstellung eines Mietspiegels wurde der Prozess wissenschaftlich durch die Institut Wohnen und Umwelt GmbH begleitet. Im Folgenden sind alle Mitglieder des Arbeitskreises aufgelistet:

  • Stadtverwaltung:

    • Referat Daten, Strategien, Stadtentwicklung (Projektleitung und Erstellung)

    • Geschäftsbereich Stadtplanung und Bauberatung

    • Geschäftsbereich Grundstücks- und Gebäudemanagement

    • Geschäftsbereich Soziales

    • Geschäftsbereich Bürgerdienste

    • Geschäftsbereich Finanzen - Abteilung Grundbesitzabgaben

    • Referat Rat und Recht - Abteilung Datenschutzmanagement

  • Interessenvertretungen:

    • Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung. e.V.

    • Mieterverein Wolfsburg e.V.

  • Wohnungsgesellschaften:

    • Neuland Wohnungsgesellschaft mbH

    • Volkswagen Immobilien GmbH

  • Weitere Vertreter:

    • Jobcenter Wolfsburg

    • Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg

    • Institut Wohnen und Umwelt GmbH (Wissenschaftliche Begleitung)

Zur Vorbereitung der ersten Mietspiegelerstellung fand im Mai 2022 die konstituierende Sitzung des Arbeitskreises statt. Neben der Verständigung über Rollen und Arbeitsweisen wurde Konsens über folgende Rahmenvorgaben geschaffen:

  1. Erstellung eines qualifizierten Regressionsmietspiegels mit einem additiv multiplen Modell

  2. Bildung komplexer Ausstattungs- und Beschaffenheitskategorien je nach Ausprägung relevanter Einzelmerkmale als mietspreisbildende absolute Zu- und Abschläge

  3. Durchführung einer schriftlichen Mieter- und Vermieterbefragung (Online-First) mit einer Bruttostichprobe von 5.000 Haushalten und dem Ziel mindestens 1.500 mietspiegelrelevante Fälle zu erheben

  4. Unabhängige Erstellung einer qualitativen Wohnlagenkarte durch ein externes Büro

Von der 2. Sitzung im Juli 2022 bis zur 3. Sitzung im Oktober 2022 wurde gemeinsam mit dem Arbeitskreis ein Fragebogen erarbeitet und die Fachkompetenz der Arbeitskreismitglieder berücksichtigt. Im November wurde dem Arbeitskreis der finale Fragebogen vorgestellt und letzte Fragen diskutiert. Das Ergebnis wurde einstimmig beschlossen. Die 3. Sitzung bildete neben der Erarbeitung des Fragebogens auch den Auftakt zur Erstellung einer qualitativen Wohnlagenkarte durch das beauftragte Büro Analyse & Konzepte immo.consult GmbH. In der 4., 5. und 6. Sitzung wurde intensiv an der qualitativen Wohnlagenkarte gearbeitet. Im Mai 2023 wurde in der 8. Sitzung die finale qualitative Wohnlagenkarte durch den Arbeitskreis beschlossen.

Im Anschluss an die Erhebung wurden dem Arbeitskreis in der 9. Sitzung im Juni 2023 im Rahmen der explorativen Datenanalyse erste Ergebnisse vorgestellt und mit den Mitgliedern diskutiert. Schon während der Erhebung wurde dem Arbeitskreis ein tiefergehender methodischer Einblick in die Datenaufbereitung und die Ansätze zur Modellierung gewährt. Darauf aufbauend konnte dem Arbeitskreis in der 10. Sitzung im Juli 2023 der erste Entwurf eines Regressionsmodells vorgestellt werden. Im Fokus stand die Klärung offener Fragen für die weitere Modellierung. Am 23.08.2023 (11. Sitzung) wurde das finale Regressionsmodell präsentiert und nach Einarbeitung kleinerer Änderung sowie der Abarbeitung vom Arbeitskreis genannter Prüfaufträge am 27.09.2023 (12. Sitzung) von den Interessenvertretungen anerkannt. Auch alle anderen, nicht stimmberechtigten Mitglieder des Arbeitskreises, haben das erstellte Mietspiegelmodell befürwortet. Vor der Anerkennung wurde dem Arbeitskreis zudem der Entwurf einer Broschüre präsentiert. Nach der Einarbeitung von Änderungen wurde diese am 27.09.2023 ebenfalls anerkannt. Die Gültigkeit des Mietspiegels wurde vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2025 festgelegt.