Wahl der Fortschreibungsmethodik

Der qualifizierte Mietspiegel 2024 für die Stadt Wolfsburg wurde am 27. September 2023 vom den stimmberechtigten Mitgliedern im Arbeitskreis Mietspiegel, dem Mieterverein Wolfsburg e.V. sowie Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Wolfsburg und Umgebung und am 06. Dezember 2023 vom Rat der Stadt Wolfsburg anerkannt. Stichmonat der Datenerhebung, die dem Mietspiegel zugrunde liegt, war der März 2023. Eine detaillierte Dokumentation finden sie im Methodenbericht zum qualifizierten Mietspiegel 2024. Gemäß § 558d Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und entsprechend fortgeschrieben werden. Die Fortschreibung wird im Folgenden entsprechend der Anforderungen der Mietspiegelverordnung (MsV) dokumentiert.

Die Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels kann nach § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB per Stichprobe oder durch Anwendung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des Statistischen Bundesamtes (Verbraucherpreisindex, kurz VPI) erfolgen. Der Arbeitskreis Mietspiegel hat auf Empfehlung der Verwaltung am 26. November 2024 die Fortschreibung mittels VPI beschlossen.

Festlegung des Fortschreibungszeitraumes

Gem. § 22 Mietspiegelverordnung (MsV) gelten bei Anpassungen durch VPI die Vorgaben zur Dokumentation (§ 20 MsV) und Veröffentlichung (§ 21 MsV) genauso wie bei der Neuerstellung. Die Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2024 tritt am 01.01.2026 in Kraft und ist bis zum 31.12.2027 gültig.

Der Fortschreibungszeitraum beträgt gem. § 558d Abs. 2 Satz 1 BGB zwei Jahre. Dabei ist eine Kongruenz zwischen dem Zeitintervall der Datenbasis und der Gültigkeitsdauer der ermittelten Mietspiegelwerte vorgesehen. Der Vergleichsmonat ist entsprechend März 2025. Für den Vergleich der Indexwerte des VPI ist der Stichtag bzw. Monat der Datenerhebung des Mietspiegels entscheidend. Stichmonat der Datenerhebung war März 2023. Der Vergleichsmonat ist folglich März 2025.

Abbildung 1: Kongruenz der Zeiträume vom Erhebungsstichtag zur Veröffentlichung

Berechnung des Fortschreibungsfaktors

Durch den Bruchteil wird die relative Änderung bzw. der Fortschreibungsfaktor berechnet:

\[ Fortschreibungsfaktor = \left(1 + \frac{P_{\text{neu}} - P_{\text{alt}}}{P_{\text{alt}}}\right) \]

Der VPI weist in dem festgelegten Fortschreibungszeitraum eine Indexsteigerung von 116,1 auf 121,2 (Bezugsjahr 2020 = 100) aus (vgl. Tabelle 1). Daraus errechnet sich ein Fortschreibungsfaktor von 1,04393 bzw. eine prozentuale Steigerungsrate von 4,39%:

\[ \left(1 + \frac{121.2 - 116.1}{116.1}\right) = 1.04393 \]

Tabelle 1: Verbraucherpreisindex für Deutschland inkl. Veränderungsraten
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2025, Stand: 06.05.2025 15:41:03

Jahr Monat Verbraucherpreisindex (2020=100) Veränderung zum Vorjahresmonat (in %) Veränderung zum Vormonat (in %)
2023 März 116.1 7.4 0.8
2023 April 116.6 7.2 0.4
2023 Mai 116.5 6.1 -0.1
2023 Juni 116.8 6.4 0.3
2023 Juli 117.1 6.2 0.3
2023 August 117.5 6.1 0.3
2023 September 117.8 4.5 0.3
2023 Oktober 117.8 3.8 NA
2023 November 117.3 3.2 -0.4
2023 Dezember 117.4 3.7 0.1
2024 Januar 117.6 2.9 0.2
2024 Februar 118.1 2.5 0.4
2024 März 118.6 2.2 0.4
2024 April 119.2 2.2 0.5
2024 Mai 119.3 2.4 0.1
2024 Juni 119.4 2.2 0.1
2024 Juli 119.8 2.3 0.3
2024 August 119.7 1.9 -0.1
2024 September 119.7 1.6 NA
2024 Oktober 120.2 2.0 0.4
2024 November 119.9 2.2 -0.2
2024 Dezember 120.5 2.6 0.5
2025 Januar 120.3 2.3 -0.2
2025 Februar 120.8 2.3 0.4
2025 März 121.2 2.2 0.3

Einordnung des Fortschreibungsfaktors in die lokale Marktentwicklung

Die Entwicklung des VPI ist grundsätzlich eine ungenauere Anpassung gegenüber der Stichprobenanpassung. Jedoch ist sie, sofern die lokale Marktentwicklung nahe an der Entwicklung des VPI liegt, eine kostengünstige und zeitsparende Möglichkeit der Anpassung.

Die Entwicklung des VPI des Statistischen Bundeasamtes von März 2023 bis März 2025 liegt wie beschrieben bei 4,39%. Die Entwicklung der ausgewiesenen Sondergliederung Nettokaltmiete, in der also keine sonstigen Waren und Dienstleistungen enthalten sind, liegt im gleichen Zeitraum bei 4,21%. Zur Einordnung in die lokale Marktentwicklung wird auf die Erkenntnisse aus der Wolfsburger Mietmarktanalyse zurückgegriffen. Datengrundlage der Mietmarktanalyse ist eine Auswertung von über 21.000 Mieten von 4 Wohnungsgesellschaften, die zusammen rund 60% des Wolfsburger Mietwohnungsmarktes auf sich vereinen. Von Januar 2023 bis Dezember 2024 haben sich die Mieten dieses Teilmarktes um 4,96% erhöht. Im gleichen Zeitraum liegt die Entwicklung des VPI bei 5,4%. Somit liegt die lokale Mietenentwicklung sehr nahe an der Entwicklung des VPI.

Fortschreibung der Mietspiegelwerte

Die Mietwerte \(M\) müssen nach der folgenden Formel an die Entwicklung des VPI \(P\) angepasst werden:

\[ M_{\text{neu}} = M_{\text{alt}} \cdot \left(1 + \frac{P_{\text{neu}} - P_{\text{alt}}}{P_{\text{alt}}}\right) \] Im Falle additiver Modelle wie in Wolfsburg werden sämtliche Werte, d.h. Grundbetrag sowie alle Zu- und Abschläge mit dem Fortschreibungsfaktor multipliziert und auf die zweite Nachkommastelle gerundet. Als Ausgangswerte wurden die ungerundeten Werte für Grundbetrag sowie Zu- und Abschläge aus der Regressionsanalyse herangezogen, um wiederholtes Runden zu vermeiden. Exemplarisch wird die Berechnung am Grundbetrag verdeutlicht:

\[ 6,62_{\text{Grundbetrag_neu}} = 6,35_{\text{Grundbetrag_alt}} \cdot \left(1 + \frac{121.2 - 116.1}{116.1}\right) \]

Die in der Mietspiegelbroschüre ausgewiesenen Spannen bleiben unverändert, da sie auf den Residuen des ursprünglichen Regressionsmodells beruhen. Ein Residuum ist die Differenz zwischen der tatsächlichen Miete einer Wohnung und dem Wert, den das Regressionsmodell für diese Wohnung voraussagt. Das Regressionsmodell darf gem. MsV im Rahmen der Fortschreibung nicht verändert werden. Dafür ist eine Neuerstellung erforderlich. Einfach gesagt verändert sich durch die Fortschreibung der Mittelwert der vorhergesagten Miete, während die Streuung um diesen Mittelwert, die durch die Residuen definiert wird, unverändert bleibt.

Die fortgeschriebenen Werte sind der Mietspiegelbroschüre sowie ab dem 01.01.2026 dem aktualisierten Online-Mietspiegelrechner zu entnehmen.