1 Einleitung

Der vorliegende Bericht analysiert einen Teil des Mietwohnungsmarktes der Stadt Wolfsburg. Hierbei handelt es sich explizit um ein Instrument der Wohnungsmarktbeobachtung der Stadtentwicklung und nicht um einen Mietspiegel.
Bei allen Mietangaben (Mieten insgesamt, Bestandsmieten, Neuvermietungen und Angebotsmieten) in diesem Bericht handelt es sich um Grundmieten.

1.1 Datengrundlage

Daten Wohnungsgesellschaften NLD, VWI, AL, Sahle:

  • Datengrundlage der Mietmarktanalyse ist eine Auswertung von über 21.000 Mieten. Sie stellen den vermieteten Wohnraum der folgenden Wohnungsgesellschaften dar:

    • Neuland Wohnungsgesellschaft mbH ,
    • Volkswagen Immobilien GmbH ,
    • Allertal Immobilien eG ,
    • Sahle Wohnen GmbH & Co. KG.

  • Jährliche Fortschreibung der Daten von NLD, VWI, AL: Zeitreihe 2015-2025
    Bitte beachten Sie, dass die Sahle Wohnen GmbH & Co. KG. erstmalig Daten ab 2021 geliefert hat.

  • Die Mietpreise sind in Preiskategorien eingeteilt.

    • Hinweis: Um einen Vergleich zu(m) Vorjahr(en) zu ermöglichen, wurde die Auswertung bis zum Jahr 2024 weiterhin mit den bis zur ersten Jahreshälfte 2024 gültigen Mietobergrenzen vorgenommen (niedrig: bis 6,10 €/m², mittel: 6,11 bis 7,40 €/m², hoch: ab 7,41 €/m²). Für Daten ab dem Jahr 2025 wurden die aktuellen Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes übernommen (niedrig: bis 6,40 €/m², mittel: 6,41 bis 7,80 €/m², hoch: ab 7,81 €/m²).

  • Einige Mietverhältnisse können aufgrund spezieller Mietmodalitäten nicht in der Auswertung berücksichtigt werden:

    • Wohnraum in Studierenden- und Jugendwohnheimen oder in Wohnformen bspw. für Senior*innen, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z. B. für Betreuung oder Verpflegung);
    • Wohngemeinschaften bei denen Zimmer einzeln bzw. mit einer Mietpauschale, die auch Betriebskosten enthält, vermietet werden;
    • möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküche oder -schränken).

Daten Angebotsmiete:

  • Datengrundlage der Angebotsmiete: NBank auf Basis von Daten der F+B GmbH

  • Jährliche Fortschreibung der Daten von 2015-2025

1.2 Wohnungsmarktstruktur

Abbildung 1: Wohnungsmarktstruktur

Quelle: Die Schätzung der Anteile jedes Diagrammsegments basiert auf den Zahlen des Zensus 2022 - Gebäude- und Wohnungszählung.

2 Miete der Wohnungsgesellschaften

2.1 Bestands- und Neuvermietungsmiete

2.1.1 Entwicklung der durchschnittlichen Bestands- und Neuvermietungsmiete

Abbildung 2: Durchschnittliche Bestands- und Neuvermietungsmiete 2015-2025

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021)

Mieten insgesamt
darunter Neuvermietung
darunter Bestandsmiete
Jahr Miete in €/m2 Fälle Miete in €/m2 Fälle Miete in €/m2 Fälle
2015 5,77 21.813 6,51 1.869 5,70 19.944
2016 5,88 21.517 6,76 2.013 5,79 19.504
2017 5,99 22.062 6,84 2.406 5,88 19.656
2018 6,12 21.116 6,78 2.116 6,05 19.000
2019 6,24 20.964 7,06 2.159 6,15 18.805
2020 6,36 21.054 7,18 2.134 6,26 18.920
2021 6,52 21.682 7,40 2.262 6,42 19.420
2022 6,65 21.834 7,49 2.680 6,54 19.154
2023 6,82 21.985 7,67 2.566 6,70 19.419
2024 6,98 21.825 7,77 2.060 6,90 19.765
2025 7,09 21.917 7,98 2.118 7,00 19.799
Tabelle 1: Durchschnittliche Bestands- und Neuvermietungsmiete 2015-2025

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021)

Durchschnittliche Preisentwicklung in den Mieten insgesamt der Wohnungsgesellschaften (2025): 0,11 €/m2/Jahr [+1,58%]
Durchschnittliche Preisentwicklung in den Mieten insgesamt der Wohnungsgesellschaften (2021-2025): 0,14 €/m2/Jahr

Durchschnittliche Preisentwicklung in den Neuvermietungen der Wohnungsgesellschaften (2025): 0,21 €/m2/Jahr [+2,70%]
Durchschnittliche Preisentwicklung in den Neuvermietungen der Wohnungsgesellschaften (2021-2025): 0,15 €/m2/Jahr

Durchschnittliche Preisentwicklung in den Bestandsmieten der Wohnungsgesellschaften (2025): 0,10 €/m2/Jahr [+1,45%]
Durchschnittliche Preisentwicklung in den Bestandsmieten der Wohnungsgesellschaften (2021-2025): 0,15 €/m2/Jahr

2.1.2 Entwicklung der Bestands- und Neuvermietungsmieten nach Preiskategorien

Miete insgesamt - relative Anteile (2024-2025)

Abbildung 3a: Mieten insgesamt nach Preiskategorien. 2024-2025 (relative Anteile).

Für unsere Auswertung orientieren wir uns an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Demnach gelten folgende Kategorien:

  • bis zum Jahr 2024: niedrig = bis 6,10 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,50 €/m², hoch = ab 7,51 €/m²
  • ab dem Jahr 2025: niedrig = bis 6,40 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,80 €/m², hoch = ab 7,81 €/m²

Im Jahr 2025 lagen in Wolfsburg 81 % der Mieten insgesamt in der niedrigen oder mittleren Preiskategorie (Vorjahreswert lag bei 76 %).
Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

Miete insgesamt (2015-2025)

Abbildung 3b: Mieten insgesamt nach Preiskategorien 2015-2025.

Für unsere Auswertung orientieren wir uns an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Demnach gelten folgende Kategorien:

  • bis zum Jahr 2024: niedrig = bis 6,10 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,50 €/m², hoch = ab 7,51 €/m²
  • ab dem Jahr 2025: niedrig = bis 6,40 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,80 €/m², hoch = ab 7,81 €/m²

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021)

Neuvermietungen - relative Anteile (2024-2025)

Abbildung 4a: Neuvermietungen nach Preiskategorien 2024-2025 (relative Anteile).

Für unsere Auswertung orientieren wir uns an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Demnach gelten folgende Kategorien:

  • bis zum Jahr 2024: niedrig = bis 6,10 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,50 €/m², hoch = ab 7,51 €/m²
  • ab dem Jahr 2025: niedrig = bis 6,40 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,80 €/m², hoch = ab 7,81 €/m²

Im Jahr 2025 lagen 57 % der Neuvermietungen in Wolfsburg in der niedrigen oder mittleren Preiskategorie (Vorjahreswert lag bei 51 %).

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

Neuvermietungen (2015-2025)

Abbildung 4b: Neuvermietungen nach Preiskategorien 2015-2025.

Für unsere Auswertung orientieren wir uns an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Demnach gelten folgende Kategorien:

  • bis zum Jahr 2024: niedrig = bis 6,10 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,50 €/m², hoch = ab 7,51 €/m²
  • ab dem Jahr 2025: niedrig = bis 6,40 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,80 €/m², hoch = ab 7,81 €/m²

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021)

Bestandsmiete - relative Anteile (2024-2025)

Abbildung 5a: Bestandsmieten nach Preiskategorien 2024-2025 (relative Anteile).

Für unsere Auswertung orientieren wir uns an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Demnach gelten folgende Kategorien:

  • bis zum Jahr 2024: niedrig = bis 6,10 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,50 €/m², hoch = ab 7,51 €/m²
  • ab dem Jahr 2025: niedrig = bis 6,40 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,80 €/m², hoch = ab 7,81 €/m²

Im Jahr 2025 lagen in Wolfsburg 83 % der Bestandmieten in der niedrigen oder mittleren Preiskategorie (Vorjahreswert lag bei 78 %).
Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

Bestandsmiete (2015-2025)

Abbildung 5b: Bestandsmieten nach Preiskategorien 2015-2025.

Für unsere Auswertung orientieren wir uns an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Demnach gelten folgende Kategorien:

  • bis zum Jahr 2024: niedrig = bis 6,10 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,50 €/m², hoch = ab 7,51 €/m²
  • ab dem Jahr 2025: niedrig = bis 6,40 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,80 €/m², hoch = ab 7,81 €/m²

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021)

2.2 Ortsratsbereiche und Stadt-/Ortsteile

2.2.1 Durchschnittliche Bestands- und Neuvermietungsmiete nach Ortsratsbereichen

Abbildung 6: Durchschnittliche Bestands- und Neuvermietungsmiete nach Ortsratsbereichen 2025. Fallzahlen unter 50 Wohneinheiten pro Ortsratsbereich werden nicht veröffentlicht.

Der Abstand zwischen Bestandsmiete und Neuvermietung ist in manchen Ortsratsbereichen hoch, unter anderem weil es viele Neubauten oder Sanierungen von Wohnquartieren gab.
Die zu den Ortsratsbereichen zugehörigen Stadt-/Ortsteile finden Sie in der Übersichtskarte 1 am Ende des Berichtes.
Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

2.2.2 Wohneinheiten nach Stadt-/Ortsteilen und Preiskategorien

Abbildung 7: Wohneinheiten nach Stadt-/Ortsteilen und Preiskategorien 2025.

Fallzahlen von NLD, VWI, AL und Sahle insgesamt unter 50 Wohneinheiten pro Stadt-/Ortsteil werden nicht veröffentlicht.

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle
Datenquelle des übrigen Wohnungsmarktes: Landesamt für Statistik Niedersachsen

2.2.3 Entwicklung der Wohneinheiten nach Stadt-/Ortsteilen und Preiskategorien

\[N_{2025}=21.825\]
Abbildung 8: Wohneinheiten nach Stadt-/Ortsteilen und Preiskategorien 2015-2025

Fallzahlen von insgesamt unter 50 Wohneinheiten pro Stadt-/Ortsteil werden nicht veröffentlicht.

Für unsere Auswertung orientieren wir uns an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Demnach gelten folgende Kategorien:

  • bis zum Jahr 2024: niedrig = bis 6,10 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,50 €/m², hoch = ab 7,51 €/m²
  • ab dem Jahr 2025: niedrig = bis 6,40 €/m², mittel = 6,11 €/m² bis 7,80 €/m², hoch = ab 7,81 €/m²

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021)

2.3 Baualtersklassen

2.3.1 Wohneinheiten nach Baualtersklassen und Stadt-/Ortsteilen

Abbildung 9: Wohneinheiten von NLD, VWI, AL und Sahle nach Baualtersklassen und Stadt-/Ortsteilen 2025

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

Die Baualtersklassen sind entsprechend der Stadtentwicklungsepochen in Wolfsburg abgegrenzt worden:
Industriestadt als Gartenstadt (vor 1945), Organische Stadtbaukunst (1945-1954), Gegliederte und aufgelockerte Stadt (1955-1962), Urbanität durch Vielfalt (1963-1969), Urbanität durch Dichte (1970-1976), Landschaftsbezogener und individueller Städtebau (1977-1994, 1995-2011), Masterplan Bauen & Wohnen 2020 (2012-2025).

2.3.2 Durchschnittliche Bestands- und Neuvermietungsmiete nach Baualtersklassen

Abbildung 10: Durchschnittliche Bestands- und Neuvermietungsmiete nach Baualtersklassen 2025

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

2.4 Entwicklung der Leerstandsquote

Abbildung 11: Markt- & maßnahmenbedingte Leerstandsquote von NLD, VWI, AL und Sahle 2010-2025

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021)

Eine gewisse Fluktuationsreserve von ca. 2-3% marktbedingtem Leerstand ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendig, um Umzugsprozesse sowie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu ermöglichen.

2.5 Wohnungsgröße

2.5.1 Anzahl der Wohnungen nach Wohnungsgröße

2.5.1.1 Miete insgesamt

Abbildung 12a: Anzahl der Wohnungen nach Wohnungsgröße und Preiskategorie (Stand 2025) - Miete insgesamt.

Stichtag ist der 31.12.2025.

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

2.5.1.2 Neuvermietungen

Abbildung 12b: Anzahl der Wohnungen nach Wohnungsgröße und Preiskategorie (Stand 2025) - Neuvermietungen.

Stichtag ist der 31.12.2025.

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

2.5.1.3 Bestandsmiete

Abbildung 12c: Anzahl der Wohnungen nach Wohnungsgröße und Preiskategorie (Stand 2025) - Bestandsmieten.

Stichtag ist der 31.12.2025.

Datenquelle: NLD, VWI, AL, Sahle

3 Entwicklung der Mieten nach Art der Miete

Abbildung 13: Mieten nach Art der Miete 2015-2025

Datenquelle der Bestands- und Neuvermietungsmiete: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021).
Datenquelle der Angebotsmiete: NBank auf Basis von Daten der F+B GmbH.
Die aktuellsten Daten zur Angebotsmiete werden Mitte des Jahres veröffentlicht. Der Bericht wird nach Erscheinen angepasst.


Miete insgesamt
darunter Neuvermietung
darunter Bestandsmiete
Angebotsmiete
Quelle
NLD, VWI, AL,
Sahle (ab 2021)
NLD, VWI, AL,
Sahle (ab 2021)
NLD, VWI, AL,
Sahle (ab 2021)
NBank auf
Basis F+B GmbH
Jahr Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle
2015 5,77 €/m2 21.813 6,51 €/m2 1.869 5,70 €/m2 19.944 8,54 €/m2 613
2016 5,88 €/m2 21.517 6,76 €/m2 2.013 5,79 €/m2 19.504 8,62 €/m2 1.412
2017 5,99 €/m2 22.062 6,84 €/m2 2.406 5,88 €/m2 19.656 8,80 €/m2 1.959
2018 6,12 €/m2 21.116 6,78 €/m2 2.116 6,05 €/m2 19.000 8,81 €/m2 1.856
2019 6,24 €/m2 20.964 7,06 €/m2 2.159 6,15 €/m2 18.805 8,80 €/m2 2.091
2020 6,36 €/m2 21.054 7,18 €/m2 2.134 6,26 €/m2 18.920 9,09 €/m2 2.408
2021 6,52 €/m2 21.682 7,40 €/m2 2.262 6,42 €/m2 19.420 9,16 €/m2 3.484
2022 6,65 €/m2 21.834 7,49 €/m2 2.680 6,54 €/m2 19.154 9,33 €/m2 4.136
2023 6,82 €/m2 21.985 7,67 €/m2 2.566 6,70 €/m2 19.419 8,87 €/m2 4.573
2024 6,98 €/m2 21.825 7,77 €/m2 2.060 6,90 €/m2 19.765 9,02 €/m2 3.417
2025 7,09 €/m2 21.917 7,98 €/m2 2.118 7,00 €/m2 19.799
Tabelle 2: Mieten nach Art der Miete 2015-2025

Datenquelle der Bestands- und Neuvermietungsmiete: NLD, VWI, AL, Sahle (Sahle ab 2021).
Datenquelle der Angebotsmiete: NBank auf Basis von Daten der F+B GmbH.
Die aktuellsten Daten zur Angebotsmiete werden Mitte des Jahres veröffentlicht. Der Bericht wird nach Erscheinen angepasst.


4 Definitionen und Abkürzungen


Definitionen

Grundmiete oder Netto-Kaltmiete: Die Netto-Kaltmiete gibt die Miete ohne Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung und ohne andere Mietzuschläge, wie bspw. für eine Garage, einen Stellplatz oder eine Möblierung, wieder.

Miete insgesamt: (Durchschnittliche) Netto-Kaltmiete aller betrachteten Mietverhältnisse der folgenden Wohnungsunternehmen: Neuland Wohnungsgesellschaft GmbH, Volkswagen Immobilien GmbH, Allertal Immobilien eG, Sahle Wohnen GmbH&Co. KG.

Bestandsmiete: (Durchschnittliche) Netto-Kaltmiete aller mit Neuland Wohnungsgesellschaft GmbH, Volkswagen Immobilien GmbH, Allertal Immobilien eG, Sahle Wohnen GmbH & Co. KG bis 2024 abgeschlossenen Mietverträge. Die betrachteten Bestandsmieten sind eine Teilmenge der Mieten insgesamt in Wolfsburg.

Neuvermietung: (Durchschnittliche) Netto-Kaltmiete aller Neuvermietungen der folgenden Wohnungsunternehmen: Neuland Wohnungsgesellschaft GmbH, Volkswagen Immobilien GmbH, Allertal Immobilien eG, Sahle Wohnen GmbH & Co. KG. Dies betrifft überwiegend Wohnungen, in denen ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Es können jedoch auch Wohnungen enthalten sein, die nach Modernisierung oder Leerstand erneut vermietet wurden oder im betrachteten Zeitraum als Neubau erstmals vermietet werden. Die betrachteten Wiedervermietungsmieten sind eine Teilmenge der Mieten insgesamt in Wolfsburg.

Preiskategorien: Die Einteilung der Preiskategorien orientiert sich an den Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG). Dieses sieht für den geförderten Mietwohnraum für Haushalte mit einem geringen Einkommen eine Mietobergrenze von 6,40 €/m² und für Haushalte mit einem mittleren Einkommen eine Mietobergrenze von 7,80 €/m² vor. In Anlehnung an diesen Vorhaben wurde für die Mietmarktanalyse alle Wohnungen - sowohl geförderte als auch freifinanzierte - mit einer Nettokaltmiete bis 6,40 €/m² als niedrige Preiskategorie und alle Wohnungen von 6,41 bis 7,80 €/m² als mittlere Preiskategorie definiert. Die Wohnungen mit einer Nettokaltmiete ab 7,81 €/m² sind als höhere Preiskategorie abgebildet.

Hinweis: Um einen Vergleich zu(m) Vorjahr(en) zu ermöglichen, wurde die Auswertung bis zum Jahr 2024 weiterhin mit den bis zur ersten Jahreshälfte 2024 gültigen Mietobergrenzen vorgenommen (niedrig: bis 6,10 €/m², mittel: 6,11 bis 7,40 €/m², hoch: ab 7,41 €/m²). Für Daten ab dem Jahr 2025 wurden die aktuellen Mietobergrenzen des niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes übernommen (niedrig: bis 6,40 €/m², mittel: 6,41 bis 7,80 €/m², hoch: ab 7,81 €/m²).

Angebotsmiete: Median der Angaben aus Inseraten von Immobilienportalen. Für die vorliegende Untersuchung ist auf die Angebotsmieten der NBank auf Basis von Daten der F+B GmbH zurückgegriffen worden.
Bei den Angebotsmieten ist zu berücksichtigen, dass:
- ausschließlich Wohnungen betrachtet werden, die auf den Immobilienportalen inseriert wurden; andere Vermietungswege unberücksichtigt bleiben,
- nicht überprüft werden kann, ob die inserierte Miete tatsächlich in einen Mietvertrag mündet,
- Neubauwohnungen häufig überrepräsentiert sind,
- die Fallzahl inserierter Wohnungen nur einen kleineren Teilmarkt abbildet.

Mietspiegel: Die Mietmarktanalyse ist kein Mietspiegel!
Wenn Sie hier klicken, werden Sie auf die Mietspiegel-Seite der Stadt Wolfsburg weitergeleitet.
Für die Erstellung eines Mietspiegels ist ein eigenes Verfahren notwendig!
Die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne eines Mietspiegels ist deshalb nicht über die Mietmarktanalyse ableitbar. Insofern kann auch die „Angemessenheit“ einer Miete nicht überprüft werden.

marktbedingter Leerstand: Bei dem marktbedingten Leerstand handelt es sich um vermietbare Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, jedoch aufgrund der Wohnungsmarktsituation (Angebot und Nachfrage) nicht vermietet sind.

maßnahmenbedingter Leerstand: Der maßnahmenbedingte Leerstand umfasst Leerstände in Abrissobjekten oder Wohnungen, die modernisiert werden, nicht mehr weitervermietbare Wohnungen sowie für die Mieterumsetzung frei gehaltene Wohnungen. Diese Wohnungen stehen (zumindest temporär) nicht dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung.

Abkürzungen

Im Text werden diese Abkürzungen verwendet:
NLD = Neuland Wohnungsgesellschaft GmbH,
VWI = Volkswagen Immobilien GmbH,
AL = Allertal Immobilien eG,
Sahle = Sahle Wohnen GmbH & Co. KG,
NBank = Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen mit Sitz in Hannover,
F+B GmbH = FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH,
N = Anzahl der Fälle.

Ortsratsbereiche und Stadt-/Ortsteile

Übersichtskarte 1: Ortsratsbereiche und Stadt-/Ortsteile der Stadt Wolfsburg

Über den Button oben rechts im Kartenbild können Sie sich zusätzlich die Stadt-/Ortsteile anzeigen lassen.